「住宅ローンを借りるには収入が安定していることが条件」というのは、個人事業主や経営者にとって悩ましい問題です。確定申告書の提出や、源泉所得ベースでの審査など、通常の会社員よりもハードルが高く感じるかもしれません。
しかし、フラット35は、収入の変動がある個人事業主や経営者でも銀行系住宅ローンよりを借りやすいことがあるようです。
この記事では、会社員が借入する場合と個人事業主・経営者の場合の住宅ローン審査の違いと注意点について解説し、フラット35の特徴を紹介しています。
この記事を読んで、個人事業主や経営者の方が住宅ローンを借りる際に抱える悩みが解決されたら幸いです。
住宅ローンの審査とは？会社員が借入する場合の８つのポイント
まず、住宅ローンの審査は、どのようなものでしょうか。それぞれの金融機関ごとに基準は異なりますが、以下の通常８つのポイントを中心に審査されることが多いです。まずは、会社員が借入する場合の例を説明致します。
⑤借入者の家族構成 ⑥信用情報 ⑦担保評価 ⑧借入者の健康状態
①雇用形態
金融機関によって大きく異なります。派遣社員や契約社員も申込出来るところから、対象を正社員のみと限定しているところもあります。アルバイトは難しい場合が多いようです。
②勤続年数
金融機関ごとに審査が異なりますが、会社に「3年以上の勤務」を条件にしているところが多いようです。中には「連続した3年以上の勤務」として、途中の転職は問わない金融機関もあります。
③借入する人の収入
金融機関によって、大きく異なります。年収200万円以上から申込出来る場合、年収400万円以上を条件としているもあります。また夫婦合算で申込出来るところも多いようです。但し、合算の場合、双方とも雇用形態と勤続年数の条件を満たすことを求められることが多いようです。
④借入時の年齢
金融機関によって異なりますが65歳～70歳前後までとしている場合が多いようです。しかし完済年齢を80歳前後に設定している場合が多いので、高齢になればなるほど、組めるローン期間は少なくなります。また年金は収入としてみなされます。
⑤借入者の家族構成
金融機関によって判断は大きく分かれます。配偶者や子供などの扶養家族がいる構成がプラスに働きます。逆に単身者は審査が厳しくなる傾向があります。申込条件で単身者不可としている場合は少ないですが、実態として単身者を、ほぼすべて否決とする金融機関もあります。
⑥信用情報
信用情報機関への照会は、いずれの金融機関でも実施します。情報に過去の延滞や延滞がある場合、ほぼ否決になります。キャッシング残が判明した場合、否決もしくは完済することを融資条件とする場合もあります。
⑦担保評価
住宅ローンは、対象物件を担保に入れる必要があり、対象物件に担保価値があるかどうか審査されます。その為、旧耐震のマンション・戸建て、及び極小住宅（土地面積が40㎡以下）などは価値の算出が困難な場合があり、審査の結果、否決になる可能性もあります。
⑧借入者の健康状態
フラット35以外、ほぼすべての金融機関について、団体信用生命保険（以下、団信）を付けることが条件となります。審査はそれほど厳しいものではありませんが、健康状態には留意が必要です。健康診断結果に基づき、通院・治療中であれば、可決になる場合も多いようです。通常の団信の他に、健康条件を緩和したワイド団信というものもあります。
なお、いずれの団信も否決の場合、民間金融機関からの借り入れは、ほぼ不可能です。団信無しを選択できるフラット35しか選択肢はないと判断して良いでしょう。
以上の点を中心に住宅ローン審査が行われます。ここでは会社員における住宅ローン審査について説明してきました。では、次の項では、個人事業主・経営者の場合の注意点についてご案内いたします。
個人事業主・経営者の場合の住宅ローン審査の違いと注意点
会社員と個人事業主・経営者との審査の違いは、収入の安定性に係る部分です。
住宅ローンは長い期間に渡り返済を行いますので、収入の安定性が重要です。会社員は通常、会社から給与を支給されている為、安定性があります。言い換えれば、個人事業主・経営者は、会社に所属しているという収入の安定性がなく、上下に変動する可能性があります。当然、安定性がないと、住宅ローンを延滞する可能性が高まります。審査ではそのリスクを危惧します。
会社員では、通常、収入を確認する資料として求められるのは、前年度の「課税証明書」のみですが、個人事業主・経営者は、直近3期分の確定申告資料又は決算書を求められる場合が多いようです。その中に赤字があれば、否決される可能性が高まります。
つまり、個人事業主・経営者は、実績が3期未満の場合、民間金融機関では、住宅ローンの申込要件を満たさない可能性が高いです。
実績が3期未満の場合、フラット35をお勧めいたします。
また、審査結果についても個人事業主・経営者は会社員と比較すると、厳しい場合が多いようです。例えば、申込金額より少ない「減額承認」となったり、適用金利について優遇金利がゼロであったりする可能性があります。但し、どこの金融機関も住宅ローンの本審査は人間が行っておりますので、過去の取引を含んで判断される場合もあります。取引金融機関に相談することで良い結果が得られる場合もあります。
次は住宅ローン借入の流れについて、ご案内致します。仮審査と本審査に分かれるなど、通常の借入と異なる点もありますので、ご確認下さい。
住宅ローンの借り入れまでの流れ、仮審査から本審査とは
ここでは、住宅ローンの借り入れの流れを、不動産売買契約を含め、ご解説致します。
住宅ローン審査の流れ
1. 購入不動産物件を決定
2. 住宅ローン仮審査申込
3. 仮審査承認
4. 不動産売買契約書を締結（通常、ローン特約あり※）
＞手付金支払
5. 住宅ローン本審査申込
6. 本審査承認
7. 住宅ローン契約締結
8. 住宅ローン借入・物件代金支払、物件（鍵）引き受け
特徴的なことは、仮審査と本審査に分かれること
仮審査は、「住宅ローンの審査とは？会社員が借入する場合の８つの項目」に記載した①～⑦までの条件を満たしているか確認している場合が多いようです。ここではAIを駆使し、10分程度で回答する金融機関もあります。
また、本審査前に不動産売買契約書を締結することになります。そして、本審査では、売買契約書が審査資料として必要になります。
本審査は何を調べているのか？
本審査では、仮審査で申告があった①~⑦の申告内容と実態（提出書類）が一致しているか（虚偽がないかどうか）、合わせて⑧の健康状態などを確認します。仮審査の申告に虚偽がなく、⑧の団信が可決となれば、借入する人の状況が急変※しない限り、本審査否決は稀なケースですが、⑧の団信が通らない場合、本審査は、ほぼ否決となります。
なお、団信については、仮申込時に審査出来る金融機関もありますので、健康状況に不安がある場合、先に進めると安心です。
個人事業主・経営者におすすめ！フラット35住宅ローンの特徴
これまでは、銀行など民間の金融機関を中心に解説してきました。ここでは同じ住宅ローンであるフラット35についてご解説致します。
なぜなら、民間金融機関と違い、源泉所得ベースの収入で審査が行われるからです。また勤続年数も申込要件には含まれていません。簡潔にいうと、前年度の収入ベースが基準で審査が行われると考えられます。
ただし、個人事業主・経営者には、確定申告書類や決算書の提出は求められます。また勤続年数も要件にはありませんが、不問としているわけではなく、長い方が審査に有利な点はご留意ください。
また、団信無しも選択出来ます。その為、健康状態の結果、団信が否決された人も、住宅ローンを組みことが出来ます。
まとめ
個人事業主・経営者の方は、会社員に比べ、収入の変動が見込まれるため、安定した収入があることを証明する必要があります。その審査資料として3期分の確定申告書・または決算書です。
しかし、この中の赤字があってはいけませんし、個人事業主の方は、事業収入ではなく、所得ベース＝会社員の給与と同じ見方をされます。その為、節税の結果、所得ベースが低いと、収入の申込要件を満たさない場合があります。
一方、フラット35は、会社員であろうが経営者であろうが、源泉所得ベース、単年度の収入をベースに審査を行う住宅ローンです。全期間固定金利しか選択できないデメリットがありますが、個人事業主・経営者に優しいローンとも捉えられるので、積極的に検討してみてはいかがでしょうか。
